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    記者：張教授，去年您曾發(fā)表過一篇題目為《不要輕率預(yù)測房地產(chǎn)價(jià)格》的文章，那么房地產(chǎn)價(jià)格是如何形成的？

 

    張有卓：房地產(chǎn)價(jià)格的形成是一個(gè)復(fù)雜的系統(tǒng)工程，是市場中各種力量博弈的結(jié)果，這些力量包括了消費(fèi)者心理、中央政府政策、投資者、開發(fā)商、地方政府還有國際資本市場，也就是熱錢的流動性等等，而這當(dāng)中最為基本最為關(guān)鍵的就是供求關(guān)系。

 

    正因?yàn)榍闆r的復(fù)雜性，所以片面的認(rèn)為政府所出臺的政策就能完全起到令房價(jià)漲或落的觀點(diǎn)是錯(cuò)誤的。而認(rèn)為開發(fā)商對房地產(chǎn)價(jià)格負(fù)全責(zé)的觀點(diǎn)也是站不住腳的。我們看到政府在出臺各種政策限制購房和壓低房價(jià)，比如央行提高貸款稅率，或者國土局限制土地的出讓等，各個(gè)部門都在出臺各自的政策而不具有全局觀，這與政府條塊化分割有很大關(guān)系。

 

    上世紀(jì)90年代香港，由于董建華提出要大量開發(fā)廉租房，他的出發(fā)點(diǎn)是為了低收入人群有房住，然而這一政令卻破壞了香港房地產(chǎn)市場的平衡，令香港樓市急跌60%。后果如何？以一套100萬的房子為例，假定預(yù)付了40萬，還欠銀行60萬；急跌之后房價(jià)只有40萬了，令大批業(yè)主的樓房成了負(fù)資產(chǎn)。業(yè)主想退房，那也不行，因?yàn)楹贤呀?jīng)簽了，銀行已經(jīng)支付給了房款給開發(fā)商，業(yè)主還得還錢。這樣一來導(dǎo)致了大批人破產(chǎn)，一些人甚至跳樓，這種教訓(xùn)是深刻的，曾蔭權(quán)特首至今談起當(dāng)時(shí)的情節(jié)仍心有余悸。

 

    我說這個(gè)事例，并不是說政府不要興建廉租房，而是想表明房價(jià)不能大起大落，這也是我國政府始終要求房地產(chǎn)價(jià)格穩(wěn)定的原因。允許有波動，但決不允許大起大落。

 

    各方博弈的結(jié)果造就的了現(xiàn)在的房價(jià)，但必須保持一個(gè)相對平衡的狀態(tài)，一旦這種狀態(tài)被打破，帶來的危害很大。

 

    記者：最近也有新聞報(bào)道，對于中央頻繁出臺的限購政策等等，有的城市并沒有及時(shí)出臺細(xì)則，那么中央政府與地方政府之間博弈的癥結(jié)在何處？地方政府的顧慮又是什么？

 

    張有卓：《第一財(cái)經(jīng)》總編羅振宇曾提出，光湖北一省的地方政府，用土地抵押貸款搞建設(shè)的債務(wù)就高達(dá)1.8萬個(gè)億，以此類推，全國29個(gè)省市的債務(wù)數(shù)額絕對驚人。如果房價(jià)下跌，導(dǎo)致土地大幅貶值，那么對于借錢給地方政府的銀行就會出現(xiàn)大量死賬、呆賬。反過來說如果在地方上，土地價(jià)格將不下來，又如何期望房價(jià)下降以達(dá)成中央政府的預(yù)期呢？

 

    尤其目前對地方政府來說，土地收入占了其財(cái)政收入的40~60%，如果這個(gè)收入大降，地方政府如何發(fā)展經(jīng)濟(jì)？比如，要響應(yīng)國家大量為低收入人群建設(shè)保障房，這個(gè)項(xiàng)目不可能由開發(fā)商來實(shí)施，必須由政府承擔(dān)。如果地價(jià)大幅下跌，政府又何來資金進(jìn)行惠民建設(shè)呢？

 

    有的地方政府就是出于這樣的考慮和其他因素，對限購和房價(jià)的地方細(xì)則慎之又慎。

 

    記者：您在開始提到的一個(gè)影響地價(jià)的最主要因素是供求關(guān)系，這是一條非?；镜慕?jīng)濟(jì)規(guī)律，現(xiàn)在我國對房地產(chǎn)市場的需求狀況如何？也有經(jīng)濟(jì)學(xué)家提出房價(jià)必然會降，他們又是出于何種考慮呢？

 

    張有卓：我們先說某些經(jīng)濟(jì)學(xué)家關(guān)于房價(jià)下跌的言論。曾經(jīng)大力鼓吹房價(jià)至少要跌30%的社科院金融所研究員易憲容辭職，是因?yàn)樗麑Ψ康禺a(chǎn)市場市場隨便發(fā)表了不負(fù)責(zé)任的言論。這些所謂的“為民代言者”不去分析錯(cuò)綜復(fù)雜的博弈各要素，卻把矛頭對準(zhǔn)了市場和開發(fā)商，進(jìn)行人身攻擊。確實(shí)有人聽信了易憲容的話延后買房，結(jié)果第二年再買時(shí)多給了十幾萬。

 

    其實(shí)房價(jià)是由供求關(guān)系決定的，它最終還需要按市場規(guī)律辦事，宜疏不宜堵。

 

     那么房價(jià)從這兩個(gè)方面去看，一個(gè)供方。國家對商品房用地供應(yīng)原則上不低于前兩年的平均實(shí)際上的供應(yīng)量，這就意味著2011年的土地供應(yīng)量大大低于去年，這不僅沒增加供給，反而減少了供應(yīng)。這樣一來，土地總量沒有增加，那么又如何能得出明確的市場預(yù)期呢？這樣計(jì)劃性、規(guī)定性的供應(yīng)土地違反了市場經(jīng)濟(jì)的本意。走市場經(jīng)濟(jì)道路是堅(jiān)定不移的方向，國家還要求西方國家承認(rèn)我國市場經(jīng)濟(jì)的地位，但在很多做法上，我們是不符合市場經(jīng)濟(jì)的規(guī)律的。

 

    再來看需求的一方。麥肯錫曾說，中國是一個(gè)獨(dú)一無二的市場，因?yàn)槲覀冊诟鱾€(gè)方面的需求都大的驚人，印度都無法與我們相比。尤其是住房，對大多數(shù)的中國人來說，房子的作用不僅是一個(gè)棲身之所，更是一種精神寄托和對家庭的向往。對住房的剛性需求在中國非常多，兩代甚至三代人都希望適齡能孩子能買上房，持幣待購的家庭很多，這種需求與緊縮的土地供應(yīng)量和不匹配的入市住宅數(shù)量相比，大很多。按供求關(guān)系來說，求大于供時(shí)，價(jià)格是必然上揚(yáng)的。

 

    政府的政策固然能抑制住一時(shí)的行動，但卻無法消除實(shí)實(shí)在在存在的剛性需求。這樣一來，剛性需求總有堵不住而爆發(fā)的時(shí)候，但因供應(yīng)量的減少得不到滿足，會影響民生。

 

    記者：對于目前房價(jià)確實(shí)高企的現(xiàn)象，如果不靠政策去抑制上揚(yáng)還能有哪些方法呢？

 

    張有卓：消費(fèi)者不是不想買房，而是覺得價(jià)格無法接受或買不起，最好的辦法就是給人們漲工資，增加消費(fèi)者收入，只有收入增加才會有消費(fèi)。現(xiàn)在企業(yè)的人力資源成本占總成本支出的很小部分，這是不太正常的現(xiàn)象。這就需要政府在對待民營企業(yè)的政策上做一些傾斜，比如減稅等等，讓企業(yè)能夠增加員工的收入；另外就是企業(yè)進(jìn)行技術(shù)轉(zhuǎn)型升級，降低這方面的成本從而增加員工的收入。

 

    記者：對于與房地產(chǎn)依存度很大的陶瓷行業(yè)來說，應(yīng)該如何應(yīng)對這一系列政策帶來的市場不景氣的現(xiàn)象？您如何看待陶瓷行業(yè)今后的定位？

 

    張有卓：只要我們認(rèn)準(zhǔn)大勢，能清晰認(rèn)識到房地產(chǎn)市場的供求關(guān)系，以及房地產(chǎn)行業(yè)對國家經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)運(yùn)行就不難得出結(jié)論，發(fā)展是主題。

 

    而與之相關(guān)的陶瓷行業(yè)，首先它是個(gè)朝陽行業(yè)，我并不同意有人說的這是個(gè)夕陽產(chǎn)業(yè)，這是市場決定的；另外陶瓷行業(yè)傳統(tǒng)的高科技產(chǎn)業(yè)，是一個(gè)文化產(chǎn)業(yè)，賣的是藝術(shù)，同時(shí)還是個(gè)帶動大量勞動力就業(yè)的產(chǎn)業(yè)、是一個(gè)創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)。這個(gè)產(chǎn)業(yè)前途光明。