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      限購、限貸緊縮式調控持續(xù)一年之際，房地產融資通道和銷售出口遭遇雙重擠壓，一系列“拐點”征兆陸續(xù)出現(xiàn)。

      但這次“拐點”并非率先表現(xiàn)為價格的大幅下調，而是先從行業(yè)內的整合開始：房企之間的并購、重組持續(xù)加劇。

      房地產業(yè)“雷曼事件”

      9月12日，總部設在杭州的香港上市公司綠城中國（HK.03900）開始卷入接連不斷的輿論風波。

      先是業(yè)內盛傳海航集團欲以30億的“非常低價”對其進行收購，由此引發(fā)媒體對綠城中國高負債（凈資產負債率超過160%）的關注；隨后，外媒披露稱，銀監(jiān)會已介入綠城中國旗下相關房地產信托業(yè)務的風險調查。此消息導致綠城中國股價接連遭受重創(chuàng)，同時連累萬科、保利等眾多上市房企股價紛紛跳水。

      短短半個月時間，因上述輿論風波，綠城中國股票市值蒸發(fā)超過30億元。期間，還一度傳出綠城中國考慮退市的消息。老板宋衛(wèi)平在回應媒體時也放出狠話：如果通過“售房和騰挪項目回籠現(xiàn)金”仍舊無效自救的話，“就將房價降到底，賣光之后就徹底退出房地產行業(yè)”。

      鑒于綠城事件使上市房企蒙受的資金鏈信任危機，有業(yè)內人士將其形容為中國房地產業(yè)的“雷曼事件”。如同2009年金融危機期間闖關上市、深陷“對賭”泥潭的恒大地產(HK.03333)一樣，綠城中國會不會是這一輪調控中率先觸礁的地產航母？

      實際上，就在綠城中國卷入風波之際，房地產公司的“洗牌”危局已經是山雨欲來。多家市場研究機構的觀測顯示，國內房地產行業(yè)正呈現(xiàn)一波前所未有的并購熱潮。

      代理顧問機構中原地產近日發(fā)布的統(tǒng)計報告顯示：前三季度，我國房地產企業(yè)累計股權并購數(shù)量有據(jù)可循的已達87宗，總交易金額達256.65億元，與去年同比分別增長42.6%和106%；僅9月份一個月，全國房地產市場成規(guī)模的股權交易就為7宗，成交金額達27.95億元。

      上市房地產咨詢機構深圳市聯(lián)地產董事長陳勁松則表示：目前房地產企業(yè)的并購、重組大部分都是發(fā)生在非上市公司之間，信息不公開也不透明。因而實際上發(fā)生的房企并購案數(shù)量要遠遠多過上述統(tǒng)計。

      陳勁松告訴記者：目前業(yè)內的通俗說法是，中國房地產企業(yè)實際數(shù)量有 3萬家（最高時曾至8萬家），但“真正活躍的、還在干活的”，全國估計僅有1萬家左右。其余絕大部分都是“有地不干活”或者“一個項目沒完沒了地開發(fā)”的“休眠公司”。

      恰是這類“休眠公司”，在市場好的時候自主開發(fā)獲利；市場低迷時，就待價而沽、伺機尋求并購。

      在陳勁松看來，今年房地產業(yè)調控形勢嚴峻，房企并購案例還將持續(xù)增加，“即便全年超過100例也很正常”。

      持有上述相同判斷的業(yè)內人士并不在少數(shù)。當前銀行信貸事實上已對房地產行業(yè)收緊，股市又持續(xù)低迷，房地產投資信托（REITs）管制政策又晦暗不明，再加上限購導致的成交量持續(xù)萎縮，致使房地產業(yè)企業(yè)輸血、造血功能盡失。這對于一個資金密集型行業(yè)而言，無疑是生死考驗。

      深圳證券信息有限公司統(tǒng)計顯示，今年上半年，上市房企負債總額已突破萬億元，同比上漲41.29%。其中絕大部分是流動性負債。

      民生銀行地產金融事業(yè)部首席分析師董續(xù)勇則介紹，今年上半年，房地產投資信托業(yè)務增長迅速，規(guī)模高達1700元左右。這項昔日非主流地產金融產品，如今卻成為眾多房企的“救命融資”。

      正因如此，有人甚至預言：今年底至明年初，房企資金鏈危機將進一步加深。屆時，房企間的并購重組將漸入高潮；或許如綠城中國一樣牽動行業(yè)的并購“大事件”，將從傳聞走向現(xiàn)實。

      透視房企并購潮

      如果以深圳世聯(lián)地產董事長陳勁松所說的“國內房企實際數(shù)量1萬家”計算，即便全年發(fā)生100例有跡可循的房企并購案，仍然只占總量的1%，仍屬“小概率事件”。

      鑒于此，一些業(yè)內人士對當下的房企并購持續(xù)增多現(xiàn)象抱謹慎態(tài)度，認為就目前規(guī)模和表現(xiàn)而言，仍屬常態(tài)，還遠未成氣候。

      中國房產信息集團研究中心總經理陳嘯天認為，中國房地產業(yè)出現(xiàn)大規(guī)模并購需要幾個前提：首先是市場形勢急劇惡化。但目前全國房地產業(yè)主要經濟數(shù)據(jù)還在增長。即便是遭遇持續(xù)調控，今年前8個月全國商品房成交面積仍然比去年同期增長13.6%。

      其次是整個經濟體中利益相關方對房地產業(yè)集體不看好，出現(xiàn)大規(guī)模甩盤、清倉。但目前的現(xiàn)實卻是，地方政府依然依賴房地產解決大部分財政收入問題。

      再次是行業(yè)內大規(guī)模的技術改進、升級，致使落后產能淘汰。這種情況在IT產業(yè)中常見，但在技術含量較低的房地產行業(yè)內卻不易發(fā)生。

      此外，重大的外部條件變化，也會帶來行業(yè)內的巨大調整。如哥本哈根會議確立的低碳原則，直接影響到一系列能源依賴型產業(yè)的調整。國內房地產業(yè)雖然也曾一度炒作“低碳”概念，但還未上升到對行業(yè)自身的調整層面。

      綜合以上分析，陳嘯天認為，盡管房企并購案例持續(xù)增加，但中國真正的房企大并購時代還距離甚遠?，F(xiàn)在就說房企并購潮已經到來，顯然有炒作、放大之嫌。

      陳同時認為，由于此輪調控大規(guī)模推動保障房建設，在事實上明顯壓縮了商品住宅用地的供應量，由此導致住宅用地二級市場交投活躍，這才是近期房企并購增多的主要原因。

      而據(jù)《財經國家周刊》了解，房企并購加劇實際上并非始自今日，自2005年房地產持續(xù)調控以來，受地根、銀根收緊和地價上漲影響，國內二級土地交易市場漸趨活躍。

      一手通過招拍掛、從公開市場拿地，一手進行二級市場的項目收購、股權投資及合作，目前已成為一些大型房地產公司的投資常態(tài)。

      地產標桿萬科集團幾年前便開始介入聯(lián)合拿地、股權收購等合作開發(fā)模式。2010年，萬科年銷售額突破1000億元，比7年前增長近20倍，成為國內首家千億級上市房企。諸多業(yè)內人士認為，萬科之所以能快速突破千億，恰與其奉行的“合作開發(fā)”模式密不可分。

      萬科集團相關負責人在回應《財經國家周刊》的采訪中證實：“2010年，萬科新增的項目中有約七成是通過合作方式獲取的”。對于合作，萬科近年來一直保持開放心態(tài)，善于和包括土地、資金在內的各類資源所有者進行合作。

      在萬科看來，合作的好處是多方面的：既可以使公司經營范圍拓展到更多的細分市場，減少個別市場未來變化的不確定性，有效分散風險；又可以借助合作方的資源，實現(xiàn)優(yōu)勢互補，減少萬科的資金占用，提高項目開發(fā)效率。萬科的很多合作項目均可以收取一定幅度的項目管理費，相當于輸出品牌和管理，以“輕資產”投入為股東換取回報。

      更重要的是通過合作、并購快速擴大了企業(yè)經營規(guī)模，使公司集中采購的規(guī)模也同時擴大，增強在采購環(huán)節(jié)的議價能力、體現(xiàn)規(guī)模效應。

      在上市房企佳兆業(yè)董事局副主席、總裁黃傳奇看來，當前一部分房企并購案發(fā)生的前提，并非如外界想象的因為某些企業(yè)“資金緊張、活不下去了”，而是房企之間出于專業(yè)分工、優(yōu)勢互補的需要進行的合作開發(fā)。

      黃傳奇告訴《財經國家周刊》，在一些成熟的區(qū)域市場，如深圳，房地產行業(yè)內的專業(yè)分工已經很明確：“有的人是專門做地的，有的人是專業(yè)建房的。建房的人不愿意做地，因為拆遷、整理太費時間，還不如誰把這個地弄干凈，我就和誰合作。”

      地產業(yè)集中度加速

      10月19日，在和訊網主辦的“中國地產價值新方向”論壇上，“變局”成為與會者討論的核心話題。

      中國房地產投資基金聯(lián)盟主席張民耕總結說，持續(xù)多年的調控，使中國房地產業(yè)正經歷五大變局：大企業(yè)市場份額逐步提高，小企業(yè)生存愈發(fā)艱難；融資模式不再單純依靠銀行，股權、債券等多元化融資手段出現(xiàn)；開發(fā)模式從包打天下的“香港模式”向更注重專業(yè)分工的“美國模式”演進；行業(yè)平均利潤下降，房地產暴利時代終結；房地產發(fā)展空間從一二線城市向三四線城市加速位移。

      恰是在這樣一個“變局”的背景下，房地產行業(yè)近年來洗牌加劇。

      實際上，自2005年以來，國內的房地產并購活動大都以中小企業(yè)為主導。由大型房企發(fā)起、具有行業(yè)影響的標志性并購案迄今僅有兩起：

      一是萬科集團收購浙江南都集團。時間發(fā)生在2005年初至2006年8月，恰是一輪調控周期內。萬科借此次收購獲得長三角地區(qū)大量優(yōu)質土地資源，一舉奠定在該地區(qū)的開發(fā)地位。這一收購案也被業(yè)內視為房地產行業(yè)整合的大幕開啟。

      另一案例同樣發(fā)生在2006年的調控周期內，香港路勁基建有限公司收購了素有“地產戰(zhàn)車”之稱的順馳中國。在此之前，順馳曾以快速擴張聞名業(yè)內。但這架疾馳的“戰(zhàn)車”終究抵不住持續(xù)不斷的宏觀調控洗禮，最終不得不付出變賣55%控制權的代價。

      相比較而言，上述兩個典型房企并購案中，萬科收購南都被認為是成功案例的代表；路勁收購順馳則被視為反面教材——收購雙方隨后展開的控制權、隱性債務糾葛曠日持久，至今未決。

      時至今日，恰逢又一個形勢嚴峻的房地產調控周期，還會不會出現(xiàn)類似上述的房企并購大事件？目前尚待觀察。

      不過，據(jù)深圳市聯(lián)地產董事長陳勁松看來，當前諸多一線地產公司開始有意識地制定并購戰(zhàn)略，且一些較早展開并購業(yè)務的公司，如萬科，其并購策略則變得更加激進。

     “萬科原來參與項目并購要求掌握絕對控股權，但現(xiàn)在可以不要控股權，只要管理權。”陳勁松認為，從控制資金到控制項目的訴求轉變，說明萬科的并購戰(zhàn)略正在加速。

 此前有媒體報道稱，2010年，萬科一年內收購24家公司，達到平均每月2家的速度；另一巨頭保利地產2010年的新增土地中，在一級市場獲得的土地建筑面積僅占18%，其余部分均從二級市場獲取。

      總部位于深圳的領軍企業(yè)金地集團，據(jù)稱也在去年一年內連收13家公司；該集團今年還與外資投行瑞銀合作，發(fā)起成立了專事股權收購業(yè)務的房地產信托投資基金；金地集團總裁黃俊燦表示，“一直在關注并購市場，不管是市場好時還是市場壞時，金地都希望通過并購獲得發(fā)展的機會”。

      據(jù)了解，美國早在上世紀90年代開始出現(xiàn)房企并購加劇、行業(yè)迅速集中的現(xiàn)象。至2005年，美國房地產住宅市場25%的份額集中在前10大住宅開發(fā)商手中。預計到2011年，美國前20位的住宅開發(fā)商將占據(jù)美國新房屋開工市場的75%。

      香港從上世紀60~70年代開始并購加劇，最終形成新鴻基、長江實業(yè)等地產“四大金剛”壟斷80%市場份額的局面。

      業(yè)內人士分析，當前中國的房地產行業(yè)，也恰處在并購加劇、行業(yè)集中度加速上升這樣一個歷史時期。

      中國房產信息集團不久前發(fā)布的行業(yè)測評研究報告顯示，國內排名前10位的房地產企業(yè)，2010年商品房成交面積已占全國的7%，成交金額占全國的13.5%；行業(yè)領軍企業(yè)萬科，2010年商品房合約銷售額（約1200億元）占全國總成交金額（5萬億元）的2.4%。這些數(shù)字均比歷年有大幅提高。

      在陳勁松看來，目前中國房地產行業(yè)的資源整合空間還很大，“至少要從1萬家房企整合到1000家”。而持續(xù)不斷的房地產調控，恰好給行業(yè)內的資源整合提供了動力。“只要目前的緊縮調控再持續(xù)半年，大型房企之間的并購重組很快就會出現(xiàn)。”

      眼前的這一幕，讓陳勁松想起了2008年金融危機時期。當時地產行業(yè)內的大型并購已經箭在弦上，“好多家公司合同都已經簽訂了”，但是誰也沒料到，接下來會出現(xiàn)4萬億的政府救市計劃，使情勢瞬間逆轉。

      不知道那些已被“錢荒”擠壓到并購邊緣的房企，這次還會不會那么幸運？