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    10月31日晚，廣東珠海發(fā)布“雙限令”，時(shí)隔僅10日，鄰近城市中山也開始按耐不住。11月10日中山市政府辦公室發(fā)文，明確自發(fā)文之日起至今年12月31日，單套商品住房合同銷售價(jià)格超過5800元/平方米(按建筑面積算)的，市國土局暫緩受理網(wǎng)上簽約手續(xù);未向市國土資源局提交登記備案資料的，市國土局暫緩辦理登記備案手續(xù)。至此廣東省已有四個(gè)城市限購：廣州、深圳、佛山、珠海，五個(gè)城市限價(jià)：增城、從化、韶關(guān)、珠海、中山。

    珠三角經(jīng)濟(jì)排名靠后的中山為何限價(jià)?在筆者看來，中山緊接珠海急推限價(jià)令，驅(qū)動(dòng)力多半來自于年底必須落實(shí)房?jī)r(jià)調(diào)控目標(biāo)。2011年中山新建商品住房?jī)r(jià)格漲幅要低于11%，根據(jù)鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部統(tǒng)計(jì)，2010年中山商品住宅均價(jià)為5273元/平方米，如此測(cè)算今年價(jià)格不能超過5853元/平方米，這也和中山公布的限價(jià)標(biāo)準(zhǔn)相吻合;另一方面，珠海“雙限令”出臺(tái)后，限購的擠出效應(yīng)使部分購買需求向“價(jià)格洼地”中山轉(zhuǎn)移，與珠海相鄰近的中山南部區(qū)域坦洲，10月成交近700套，環(huán)比增漲30%，年底的成交熱潮也會(huì)為政府控制房?jī)r(jià)的增添壓力。

    事實(shí)上，早在今年4月初，中山市政府已經(jīng)公布2011年度新建商品住房?jī)r(jià)格控制目標(biāo)為：漲幅要低于全市年度生產(chǎn)總值增幅。而在年初，中山市政府預(yù)期GDP增長(zhǎng)11%。據(jù)此測(cè)算，中山市政府要將新建商品住房?jī)r(jià)格控制在5853元/平方米以下，才能實(shí)現(xiàn)房?jī)r(jià)控制目標(biāo)。

    然而今年以來，中山的房?jī)r(jià)卻一路狂升。根據(jù)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，今年1至9月份新建商品住宅均價(jià)為6034元/平方米，而2010年的均價(jià)為5273元/平方米，漲幅達(dá)14.4%。如果以月度成交均價(jià)計(jì)算，9月份中山市新建商品住房均價(jià)6336元/平方米，比2010的增長(zhǎng)20.2%。無論以何種方式計(jì)算，中山新建商品住房?jī)r(jià)格漲幅已經(jīng)超過了中山市今年1至9月份的GDP增幅。據(jù)中山市統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，中山市今年1至9月份GDP同比增長(zhǎng)13.6%。

    在筆者看來，中山“限價(jià)令”的出臺(tái)，有助于政府完成房?jī)r(jià)控制目標(biāo)，也充分暴露了中央政府和地方政府在房地產(chǎn)調(diào)控問題上的深層次矛盾。中央政府和地方政府的調(diào)控目標(biāo)存在較大的差異。地方政府作為調(diào)控政策的執(zhí)行者，其利益訴求與開發(fā)商是基本一致的，但與中央政府的利益訴求是相背離的。房地產(chǎn)的繁榮不僅能夠帶來GDP的高速增長(zhǎng)，也能帶來豐厚的土地出讓金收益。因此地方政府在執(zhí)行房地產(chǎn)調(diào)控政策時(shí)沒有任何的利益驅(qū)動(dòng)，只是被動(dòng)地完成中央政府交辦的任務(wù)。在這種激勵(lì)模式下，地方政府對(duì)待調(diào)控的基本態(tài)度是能拖則拖。不管是珠海的限購限價(jià)還是中山的限價(jià)都趕在年底出臺(tái)，關(guān)鍵原因是之前價(jià)格上漲過快，如果不加以控制難以完成上半年設(shè)定的房?jī)r(jià)控制目標(biāo)。

    而今中山已經(jīng)限價(jià)，年底同樣面臨落實(shí)房?jī)r(jià)調(diào)控目標(biāo)的其他珠三角城市，如東莞、江門、惠州，多半也會(huì)根據(jù)當(dāng)?shù)胤績(jī)r(jià)漲幅，確定是否跟進(jìn)。相對(duì)于限購，年底地方政府對(duì)于限價(jià)的傾向度更高。首先，限價(jià)后，相當(dāng)于僅對(duì)開發(fā)商殘酷，而對(duì)購房者具有人性化的寬容，并非限購的兩者通吃;其次，限價(jià)不僅短期內(nèi)對(duì)房?jī)r(jià)的控制即能奏效，還會(huì)最低限度地降低對(duì)于成交量影響，減少調(diào)控政策對(duì)于政府財(cái)政的壓力和影響，并且為來年調(diào)控深入預(yù)留空間。

    但更重要的是，中山限價(jià)所釋放出來的政策信息。長(zhǎng)期調(diào)控走勢(shì)基本已經(jīng)明確，年底各地限價(jià)或限購，直接意圖雖是達(dá)成今年的調(diào)控目標(biāo)，但在明年延續(xù)實(shí)行的可能性較大，即使取消也必然會(huì)采取其他政策代替，以免再“臨時(shí)抱佛腳”。并且明年的調(diào)控形勢(shì)或?qū)⒏訃?yán)峻，各地房?jī)r(jià)調(diào)控目標(biāo)確立上或擺脫GDP增幅關(guān)聯(lián)，而和居民的實(shí)際收入水平、支付水平相靠攏，過于寬松的限購措施極有可能“回爐重鑄”，以免在價(jià)格調(diào)控上難收實(shí)效。但市場(chǎng)層面上極易將年底的限價(jià)理解為落實(shí)調(diào)控目標(biāo)的“權(quán)宜之計(jì)”，預(yù)期明年初調(diào)控政策即告罷，這可能導(dǎo)致市場(chǎng)年底出現(xiàn)一些異動(dòng)。（文/坤 略）