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    “能在村中建個那么高級的商場，以前想都不敢想。”談及王府井項目，禪城區(qū)石灣鎮(zhèn)街道河宕村委會書記蘇文溢笑著說，王府井項目落地后，村中這一片土地不僅租金從十幾元升至21元/平方米，每年還有提升空間，可算進租金的面積也多了很多。

    隨著扎根季華路與佛山大道交界12年的華藝裝飾市場的悄然落幕，王府井佛山購物中心的建設也正式踏上征程。而幾公里外的季華六路上，綠地地產(chǎn)的“雙子塔”也將在禪城區(qū)鎮(zhèn)安村的土地上拔地而起。

    無論是王府井還是綠地地產(chǎn)，讓該區(qū)內(nèi)不少村委會成員意想不到的是，以往用作低矮廠房物業(yè)出租的村中土地，近年來只能招來小型的住宅房地產(chǎn)商，如今居然能牽手中國乃至世界500強企業(yè)。

    此間，村民利益、企業(yè)發(fā)展以及城市面貌提升的各種矛盾訴求必須加以破解，才能完成村中舊物業(yè)向新型大商場的“蛻變”。創(chuàng)新思維推進土地整合流轉(zhuǎn)、開通綠色通道簡化項目報批審批程序等工作顯得尤為重要。以王府井項目為例，由于國土、規(guī)劃、建設等“先行部隊”提前介入，該項目僅用一年多的時間就完成了前期準備工作，比往常用時縮短一半。

    利益“拉鋸”

    土地整合成項目啟動“硬骨頭”

    一直以來，“缺地”問題一直阻礙著禪城的發(fā)展，而所謂的“缺地”，事實上缺的是土地權屬清晰且易于流轉(zhuǎn)的土地。在禪城，大部分有效優(yōu)化空間的土地都集中在舊村居、舊廠房，比如即使是社區(qū)最多、最集中的祖廟街道，下屬9個村委會的面積其實占到了全街道總面積的44%。而位于城西的張槎，其土地也是4：4：2的分布，即四成在村集體，四成在企業(yè)，僅兩成為政府土地。

    與其他不少項目一樣，王府井項目落地前后，土地問題同樣困擾著該區(qū)國土等相關部門。

    去年7月，王府井及雄盛宏景投資有限公司以3.5億元聯(lián)合競得該項目A地塊。該地塊為國有土地，但4.2萬平方米的用地面積并不能滿足王府井打造“華南地區(qū)旗艦店”的需求，必須整合周邊村組用地，才足以支撐擁有40多萬平方米體量的“寫字樓+商場+酒店”綜合體的建設。

    然而，項目所占的地塊附近土地權屬較為復雜，在A地塊附近，為河宕村屬下3個自然村的集體土地。

    “100個村民有100種想法，就有100個利益訴求。”石灣鎮(zhèn)街道辦事處副主任楊靚毅深諳在舊改土地整合中，利益的平衡是最難啃的骨頭。多年的經(jīng)驗告訴他，將不同性質(zhì)的兩塊地整合到一塊，比想象中難很多。

    發(fā)展了12年之久的“華藝裝飾材料市場”已成為華南地區(qū)有名的專業(yè)市場，其租金水平日漸見漲，而物業(yè)出租一直滋養(yǎng)著河宕村村民的日常生活。

    在既定利益與預想效益的博弈中，村民更看重的是自己到手的利益會否貶損，新項目效果的不可預測性不多不少成為他們心頭的顧慮。

    “華藝裝飾市場一開始很不景氣，大家苦苦熬了3年，華藝裝飾市場才逐漸有了生氣，眼看現(xiàn)在正是風光最好的時候卻要中止，大家都顧慮把地轉(zhuǎn)租后的可持續(xù)發(fā)展問題。”蘇文溢一語道出了村民的真實想法。

    “多年以來，我們的分紅最主要來自于華藝裝飾市場。萬一拆了華藝，王府井又旺不起來，最吃虧的將是村民。”河宕村某村民說。

    量體裁衣

    整合三村土地“發(fā)力”土地流轉(zhuǎn)

    在王府井把B地塊河宕村的土地使用權收入囊中之前，該區(qū)國土部門及石灣鎮(zhèn)街道辦的工作人員已經(jīng)多次與村民溝通，協(xié)調(diào)雙方利益，前后歷經(jīng)半年時間才把該事談妥。

    談判的最終結果是，禪城區(qū)國土部門把王府井項目的A地塊（國有土地），以及周邊河宕村的三個自然村的土地（B地塊）進行整合，以租賃流轉(zhuǎn)的形式，敲定發(fā)展模式。

    在河宕村委書記蘇文溢看來，原來從沒想過的事情，居然真的發(fā)生了。但誰也想象不到，相關部門的工作人員究竟在這場利益博弈的談判中，花費了多少力氣，磨破了多少嘴皮子。

    楊靚毅還清楚地記得，他們組織村民對該項目進行第一次村民投票時，正是今年1月27日。當工作人員把小凳子擺到華藝裝飾市場的空地上、支起燈架開會的時候，還沒來得及聽清楚主持人講完事件的來龍去脈、對村民的利好等問題，村民便“轟”地散開了。東一、東二村數(shù)百名村民，最終只有6人投了贊成票。

    “當時心都涼了。”對南方日報記者講完這段故事，楊靚毅笑著說，河宕村屬下的東一、東二、河南三個自然村中，只有河南村村民以97%的高票數(shù)贊成拿出土地支持該項目的建設，其余兩個自然村的村民仍心存疑慮。

    河宕村幾乎所有村民都知道，以往不少村把土地賣了發(fā)展住宅房地產(chǎn)，得到一筆資金后卻丟了可持續(xù)發(fā)展的后勁。而解決村民切身利益才是談判的基礎，這是被派往村中進行協(xié)調(diào)事項工作人員恪守的理念。

    此間，禪城區(qū)國土部門創(chuàng)新使用土地租賃流轉(zhuǎn)方式，來打消村民的疑慮。這樣一來，王府井通過此方式取得40年土地租賃使用權，項目建成后，城市環(huán)境、生活條件得以提升，而村民的租金收益將從6元/平方米升至21元/平方米。

    楊靚毅掰著手指向記者算了一筆賬：“4年后，王府井項目每年租金都有4%的增長；20年后，租金的增長率將增加到6%；到了40年之后，一平方米的租金將高達137元。”而這還只是現(xiàn)金的收益，土地流轉(zhuǎn)40年期滿后，土地上總值幾十億元的物業(yè)、設備都歸村集體所有。”

    第二次進行村民投票時，東一、東二村村民的投票通過率達到97%以上。

    “這一次談判經(jīng)歷印證了"好事多磨"這一詞。跟村民的談判歷時半年，村民從不理解到理解，再到支持配合。一次次的變化都伴隨著他們對項目信心的增加。”楊靚毅說。

    意識提升

    更多村集體主動“出地”謀發(fā)展

    王府井項目建成后，不光能給村民帶來更高的租金收入，還能解決8000個就業(yè)崗位問題。這對于村民就業(yè)和村民物業(yè)出租都帶來不少利好。

    其中，讓不少人好奇的是，河宕村屬下的東一村，在這一次參與王府井項目的過程中，租金水平比目前略有降低。王府井項目帶給該村的租金優(yōu)勢要在一段時間后，才得以顯現(xiàn)。為何該村仍要把約3700平方米的土地拿出來參與項目發(fā)展？

    “我們看中的是王府井項目帶來的商業(yè)效應，這件事必須用長遠眼光去看待。”該村村長簡煊說：“劃出這塊地參與進來后，如今王府井項目周邊的地塊大部分都屬于我們村中所有，項目的輻射效應將帶動這些物業(yè)的升值。”

    “目前，在王府井地塊周圍集聚著車城、意美家衛(wèi)浴陶瓷世界等專業(yè)市場。未來王府井項目建成后，將帶來更多的人流、商鋪租金的帶動也將非常明顯。”簡煊說，而王府井項目周邊的土地也即將進行改造提升，用以承接王府井項目的輻射。

    而在王府井等一個個象征著城市化的高端載體項目紛紛落地后，在國土等“先行部隊”提前介入做通農(nóng)民工作進行土地整合后，更深層次的改變正在該區(qū)醞釀生成。以往農(nóng)民藏著掖著，帶著疑慮不敢輕易拿出“命根子”土地參與城市發(fā)展的情況，有了很大的變化。

    禪城區(qū)很大部分的土地集中在村集體手中，這些集體土地產(chǎn)權由村（組）掌握，以往村與村之間由于利用自有資源各自追逐利益，招商引資各自為政，工業(yè)布局呈現(xiàn)散亂局面。“村集體培育了經(jīng)濟，但長不出城市”的困惑，給城市化進程帶來了相當大的阻力，這也與構建現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)體系需要的統(tǒng)籌規(guī)劃、集約經(jīng)營形成矛盾。

    更多村集體在看到王府井等項目土地集約利用產(chǎn)生的巨大收益后，紛紛“獻地”，主動加入“三舊改造”和城市化發(fā)展的大軍中。

    “廣大村民從土地整合發(fā)展產(chǎn)業(yè)項目中看到了給村集體、村民帶來的巨大經(jīng)濟效益及發(fā)展?jié)摿?，現(xiàn)在其它村集體拿出土體主動來找我們，謀求發(fā)展之路。”楊靚毅說，在石灣，在高端各產(chǎn)業(yè)項目的帶動下，目前正出現(xiàn)這樣的現(xiàn)象恰恰凸顯出村集體發(fā)展產(chǎn)業(yè)的信心。

    政府服務

    促項目落地時間縮短一半

    讓人記憶深刻的是，去年初傳出王府井將來佛山建商業(yè)中心的消息，短短一年多過去后，項目已完成土地整合、即將動工，石灣的每一步工作都在穩(wěn)打穩(wěn)扎中比往常走快了很多。

    事實上，王府井涉及鎮(zhèn)街土地及村中土地，為舊改項目，無論是平衡各方利益進行土地整合，還是項目落戶前的報建等工作繁瑣且?guī)еT多不確定性。部分項目從敲定意向之始到最終落地開工，可能要經(jīng)歷兩到3年的時間，而王府井項目在一年多的時間內(nèi)就完成了前期準備工作。

    一個建設項目報建事項繁多，一旦某個環(huán)節(jié)出錯，將把項目的開工時間無限期拖延。王府井項目自落地之初，就被列入季華路沿線重點項目中，禪城區(qū)專門成立了領導小組跟進該項目的各項進度，并開通了綠色通道，保障該項目盡快開工。

    而國土、規(guī)劃、建設等部門更是提前介入，為王府井項目的報建等工作進行貼身服務，主動提供指引。“這個項目目前已經(jīng)進行到哪一步，在哪個時間哪個節(jié)點需要準備什么材料，我們都會提前知會項目的主體單位，爭取提前去做好工作，為主體單位縮減流程時間。”該項目的某負責人說。

    此外，禪城區(qū)委區(qū)政府還定期召集國土、建設、規(guī)劃、水務、消防等部門召開項目協(xié)調(diào)會，聽取項目方的具體需求，著力解決項目難點問題，加快項目進度。

    一般項目的報建都需要花200到300天的工作日，而王府井項目從辦理建設規(guī)劃許可證開始，整個項目報建工作僅僅用了不到兩個月的時間。與以往相比，政府促進產(chǎn)業(yè)項目動工建設的時間大為縮短，這種辦事速度和政府服務效率不得不讓人驚嘆。

    村民“牽手”500強企業(yè)項目介紹

    鏈接

    1、王府井項目

    王府井項目位于禪城區(qū)季華路以南、佛山大道以西、石灣鎮(zhèn)街道河宕村東北角。項目總用地為133027平方米（約199.54畝），分A、B地塊。其中，A地塊凈用地約70畝，于去年7月由佛山市雄盛王府商城投資有限公司競得，B地塊屬石灣鎮(zhèn)街道河宕村的集體建設用地，凈用地約68畝，采用土地流轉(zhuǎn)的形式開發(fā)利用。

    目前，該項目A地塊已進行圍蔽施工，原商戶搬遷至魁奇路與霧崗路交界處的新華藝市場繼續(xù)經(jīng)營。

    該項目由上市公司北京王府井百貨（集團）有限公司與廣州雄盛宏景投資有限公司共同出資開發(fā)，是“王府井百貨”在華南地區(qū)投資規(guī)模最大的商業(yè)百貨項目，總投資約30億元。項目建筑總面積達40萬平方米，擬打造成為佛山最大的集商業(yè)百貨、酒店、飲食、辦公、高級公寓、娛樂等項目于一體的多功能城市綜合體。

    王府商城項目是禪城區(qū)大型的“三舊”改造項目，也是佛山市“強中心”發(fā)展戰(zhàn)略實施和佛山市“城市升級三年行動計劃”的重要項目之一。

    2、綠地地產(chǎn)項目

    綠地地產(chǎn)在今年9月份成功拿下禪城區(qū)季華六路“順德公”地塊，以高姿態(tài)進駐中心城區(qū)禪城，這讓佛山成為綠地地產(chǎn)在華南布子的第二個城市。

    綠地商業(yè)綜合體項目位于季華六路北側、鎮(zhèn)安西路東側，規(guī)劃凈用地面積為63461.68平方米。地塊改造前為陳舊的低矮廠房店鋪，大小建筑約306間。改造后，為商業(yè)服務業(yè)設施用地、二類居住用地，地塊容積率達到6.0，預計建筑面積約40萬平方米。

    項目將建設成包括甲級寫字樓、品牌商業(yè)和高端住宅等多業(yè)態(tài)大型現(xiàn)代服務業(yè)綜合體。項目預計總投資金額為50億元，預計4年內(nèi)竣工。按照初步設計方案，項目將建設高度超過200米的“雙子塔”寫字樓，名為“佛山綠地中心”，打造佛山的新地標。

    該項目八成的建筑面積將建設寫字樓等商業(yè)設施，打破了禪城區(qū)“三舊”改造地塊建住宅的固有思維。通過對物業(yè)的改造，此處物業(yè)租金將是以往的近10倍。該項目成為推動公有資產(chǎn)、村級資產(chǎn)增值的典型范例。（記者/李曉莉 攝影/李細華）