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    房地產是商品這是一個淺顯的概念。它和蔬菜、豬肉一樣，受到供求關系的影響和調控。有個案例可供參考：一是豬肉問題，2007—2008年由于母豬存欄低于4000萬頭而出現的生豬價格上漲過度引發(fā)民怨，管理層制定鼓勵養(yǎng)殖戶增加母豬存欄量半年后生豬價格開始大幅下調，這就是經濟學的供求關系自動需求平衡的作用。然而鼓勵養(yǎng)母豬的政策力度過猛導致母豬存欄超過平衡點800萬頭至4800萬頭，豬糧價比低于6：1的生豬養(yǎng)殖利潤警戒線，生豬價格急速下調，豬賤傷農紛紛殺母豬降低存欄數，當然一段時間之后豬肉價格又會上漲。這種正作用力和反作用力的博弈本來是市場經濟的基本規(guī)律，這絕不是豬的錯誤!不論我們是否喜歡它都會存在并作用在市場經濟中。

    無論上述商品是誰擾動了價格要素，但最終表現的作用力是供求關系(哪怕是短期的)不平衡造成的，所以我們一定要理性地搞清楚一個原則問題：首先是供求關系在干擾價格；其次才是人為干擾!這是一個事物的兩個面，我們解決表面問題可以從投機入手，但解決根本問題還是要從供求關系解決。

    當行政力量過度干預樓市，輿論從打壓、責難的角度關注房地產時給老百姓提供了浮淺而甚至不負責任的言論，人為地制造著“間歇性需求停滯”或突破后“短期需求放量”， 房地產的供求關系就“被不平衡了”，樓市蓄勢待發(fā)，價格就積極響應，開始了上漲的步伐。大家可能記得房價的規(guī)?；蠞q是從2003年后開始的，當時政府和輿論紛紛議論房地產開發(fā)商人為抬高價格，告訴民眾價格一定會降下來，而后的價格卻開始快速上漲。2006年房價成為一個國計民生中最重要的話題了，政府又出重拳打壓，但基本的策略都是減少房屋(土地)供給、提高購買門檻(成本)、提高土地價格和稅費等等措施。事實上近幾年的供給量并不算小，開發(fā)項目在開發(fā)商追逐利益的驅使下并沒有停下腳步，土地供應在土地財政的驅使下不得不以多賣些地來養(yǎng)活地方政府的運行。也就是說土地實際供給量并沒有降，而價格卻持續(xù)上漲的經濟學悖論的怪相。這卻是我們的不得不面對的現實，我們剝絲抽繭發(fā)現所有的問題是由政策相互矛盾造成的、占據道德制高點的、所謂親民的輿論卻是狹隘而短視的、結果是危害市場的健康發(fā)展。

    目前密集的調控政策只是在擠壓彈簧，尤其是簡單而充滿計劃經濟色彩的限購令。這些政策一出臺市場就會有所動作，價格在短期內會表現上漲或下降的簡單反映，這是社會生理系統(tǒng)本能的條件反射，這不代表根本趨勢。但片刻之后就要看政策的客觀性和可行性了，市場上觀望和回避的投機心理與政府的政策展開博弈。無論是民粹思想還是百姓情節(jié)；無論是政治作秀還是幼稚戰(zhàn)術；無論是否判斷出結果如何還是只看過程不看結果的路演；但我們經歷過的有形的政策之手的調控往往在這個無形的市場面前顯得非常蒼白、無力。“事與愿違"縱然成為了房地產界一道靚麗的風景線。從2003年以來調控房地產的結果是行政的辦法只能是起到暫時的抑制作用而過后樓市價格卻是報復性反彈上漲。8年來全國70個大中城市的房價飛漲3—6倍!而同期的cpi指數、人均收入水平、其他價格指數等指標在房價變動指數面前可算小巫見大巫了。目前我們又在一個調控期，抑制房價會有一點作用，我的問題是是否從根本上解決問題了嗎?回答是肯定的，沒有!調控過后必然是又一個報復性上漲。一而再、再而三地復制過去的歷史，政策的信用不斷受到饞食。非專業(yè)的老百姓相信了輿論的話，于是屢屢成為樓市的踏空者。房地產的波動讓很多踏空者在這樣一輪一輪的期盼房價下跌中繼續(xù)踏空。當謊話破滅時大家蜂擁出動迅速推高房價。我不知道這種房價的波動是雞生蛋還是蛋生雞。

    經濟學告訴我們：市場調控需要逆周期調控，也就是在長遠的、系統(tǒng)的產業(yè)規(guī)劃下進行事先對策，而我們總是執(zhí)行順周期調控，而且不從長遠解決系統(tǒng)性原因入手，總是從民眾最愛聽的角度講話…大話、狠話、假話、涼話等等，但商品供給未增加(哪怕是輿論信息)、民間資本的出路紛紛被堵、房地產開發(fā)成本急劇增加等等。暫時攔住奮勇向前的買房人群無異于在河道中攔了個壩、在彈簧上突然加力。之后的房價在話音未落便應聲而漲。彈簧壓下去是為了彈起來，我們把買房人的欲望壓下去是為了什么?能夠把房價壓下去嗎?

    把解決樓市問題回到理性的供求關系上來。中國的樓市問 題是一個什么樣的問題?這本身就是問題，而現實又把它變成一個糊涂問題。最近很多人依據國計民生的高度把它提升到政治層面，也不是沒有道理。然而簡單地把房價漲跌問題進行歸類為政治問題、政策調控甚至過度干預的對象，事實上適得其反。我們回想2005年以來的房地產調控政策的結果是北京這樣的一線城市的平均房價從6000元／平米上漲到25000元／平米，二、三線城市的房價從2500元／平米上漲到5000元／平米左右。據有關部門不完全統(tǒng)計全國70個大中城市平均上漲3一倍。為什么調控?為什么屢調屢高?而且有一個非常奇怪的現象：政策對房地產的關注度越高房價的漲幅就越大!比如2010年初春季節(jié)北京等城市半年上漲30％左8，北京四環(huán)內上漲l0000元／平米的”最后瘋狂"．全社會民眾驚愕、理論界失音、長期以來誤導公眾的大嘴們只好把故事講到更遠的地方讓老百姓去尋找了。不諳世事的社會輿論積極配合讓某些人能夠自圓其說，一日房地產開發(fā)商太黑控制房價謀取暴利；二日房價不久就會大跌，力勸大家不要買房；三日房子大部分被投機者買去了等等。最后的政策走向被引導成比較幼稚、非?；膯栴}、甚至要上綱上線了。

    我也非常認同房價上漲的確過快，老百姓買房能力愈來愈弱，開發(fā)商借勢漲價，有錢人投資炒房......

    事實上影響房價的因素很多，有經濟高速發(fā)展帶來的改善居住的客觀需求，也有中國人有錢后的首要任務是買房置地的民粹思想；有手里有錢沒有投資出路的問題，也有旅游度假的心理依托；有點經濟學常識的人從另一個角度也不難發(fā)現一個規(guī)律是大凡股市不景氣的時候，產業(yè)資金投入回報率底下的時候房地產、黃金珠寶就會成為首選的保值增值的避風港，此類商品不漲價才是不正常的。然而在目前干擾和影響房地產因素比較多的情況下我認為這都不是影響房價過快上漲的問題本質!

    理性的思考和客觀的社會實踐告訴我們：經濟學的第一規(guī)律…供求平衡原理在鞭打我們的幼稚和愚蠢。觀察問題需要遠觀近察，理清問題則需要高屋建瓴，而解決問題必須對癥下藥。

    嚴格意義上的房屋供求完全平衡是不可能的，平衡只是一種動態(tài)的，心理預期的結果。就像我們不會去搶購、囤積大白菜是因為大家預期它不會斷貨一樣。房地產則不同，當市場出現價格上漲的趨勢后我們的調控政策總是一個模式：首先輿論誤導說要控制土地供應、提高稅收、嚴格審批等等聲音，其次是政策在銀根緊縮、土地價格和政府收費上調、開發(fā)進入門檻提高、產品上市手續(xù)更嚴等等措施。結果必然是適得其反了。房價便應聲而漲!海南島2010年初一石二鳥的“兩限"政策制造成房價一個月內幾乎翻番的一個“高明"經濟學案例。

    問題出在什么地方了呢?我認為有兩條：一是我們的政策從沒有搞清楚房價上漲的權重最大的主要因素是什么?而這是為老百姓說話的民粹情結引導輿論打壓、解氣，造成無的放矢，在這種情況下即使實際供應量沒有問題也會因為信息不對稱和長期以來人們對政策的不信任而采取懷疑觀望、之后便是恐慌性搶購。二是土地供應量跟不上、開發(fā)商受政策調控的謹慎自然放慢開發(fā)節(jié)奏減少供應量的對策造成強化房價堅挺繼而上漲的經濟學理由?，F在實施的房地產調控政策的結果是提高開發(fā)成本(轉嫁給消費者)、放緩開發(fā)速度(減少供給是提高房價、增加開發(fā)成本)，暫日寸擱置房價漲幅問題，這些都是提高價格的推手。更為可怕的是在已經有點躁動的房地產市場的通道上筑起了一道堰塞壩，就像城市的街道上為了通暢被人為攔住了路。眼前空蕩蕩好干凈，身后呢?放開之后呢?

    社會上議論了好多年，政策調控了很多年。房地產已經成為一種政策性精神鴉片! 放棄自我封閉和自說自話式決策程序，實事求是地、準備長期的、系統(tǒng)的經濟策略和政治安排，房地產會一定會回到健康狀態(tài)。這是房地產業(yè)界需要的，更是廣大消費者需要的。