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 著名經(jīng)濟(jì)學(xué)者、清華大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長 劉洪玉教授

    在談及陶瓷與房地產(chǎn)行業(yè)之間的關(guān)系時(shí)，著名經(jīng)濟(jì)學(xué)者、清華大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長 劉洪玉教授從人口和套房的角度切入，展開了對(duì)話題的講述。

　　根據(jù)2010年第六次全國人口普查，最后得出來結(jié)論:不同的城市的個(gè)人擁有套房數(shù)差異比較大。“我們的住房總量在2010年的時(shí)候總量是188億平米，空置的是9.4億平米，這個(gè)188億還包括5億平米的集體宿舍。剛才孟總也提到一個(gè)指標(biāo)，就是每百戶家庭住房的套數(shù)，我們算出來的結(jié)果是每百戶家庭有100.1套，剛剛過了100。”

　　這是什么概念呢？劉洪玉教授繼續(xù)說：“實(shí)際上一般情況下，我們應(yīng)該有一套房子，這是比較好的狀態(tài)。但是，實(shí)際上在現(xiàn)實(shí)當(dāng)中，我們有很多人還沒有自己的住房，還有的住在非政策的住房中，還有和別人合住的住房。這樣我們發(fā)現(xiàn)從全國，從宏觀上實(shí)現(xiàn)每戶一套，有一個(gè)最基本的短缺問題解決了。但是，實(shí)際上我們?nèi)绻堰@個(gè)數(shù)據(jù)再進(jìn)一步的解剖，這里面1/4的住房是我們叫做非正式住房，這里面包括小產(chǎn)權(quán)房。而且在不同的城市，不同的地區(qū)，這個(gè)房屋的數(shù)量和家庭的數(shù)量的比值關(guān)系又有很大的變化，有些地區(qū)已經(jīng)有110套房子了，但是像北京大概每百戶家庭只有80套房。所以不同的城市有比較大的差異。”

    對(duì)比起國內(nèi)的情況，國際上的情況又如何呢？劉洪玉分析道：“從國際上的情況可以看出，把全國總體上實(shí)現(xiàn)了戶均一套叫解決了絕對(duì)短缺的問題。但是實(shí)際上真正的實(shí)現(xiàn)每戶有一套才是解決問題。這個(gè)是從統(tǒng)計(jì)上看問題的，我們的住房套數(shù)和家庭戶數(shù)的比例關(guān)系為每百戶家庭應(yīng)該有107-108套房子，這個(gè)時(shí)候基本上就是1:1的關(guān)系就成立了，國外要實(shí)現(xiàn)這個(gè)比例需要5-7年的時(shí)間。”

    同時(shí)，劉教授指出，人口普查還顯出了第二住宅的問題。除了有人住的房子，還有空的房子，還有第二住宅，還有季節(jié)性的房子，這個(gè)比107、108多出來的概念是市場(chǎng)上空出來的，叫第二住宅。這里有一個(gè)空置率，或者是自然空置率。在這個(gè)水平上，在一個(gè)幅度里，5%或者是7%左右附近變化。因?yàn)橘I房的人希望有選擇的權(quán)力，有選擇的機(jī)會(huì)，賣房的人也不希望自己的房子一推出來馬上就賣掉，希望他們留有一個(gè)選擇的空間。

　　從人口普查，可以預(yù)測(cè)多人口中國人口未來的發(fā)展趨勢(shì)和需要套房的數(shù)量。劉教授預(yù)測(cè)，到2020年全國的人口是13.97億，城鎮(zhèn)人口是7.64億。城鎮(zhèn)的家庭面積是2.63人，以后到2020年城鎮(zhèn)地區(qū)有2.9億戶。

　　到底應(yīng)該是每個(gè)人有多少房子呢？國家也有大概的目標(biāo)——人均35平米。因而，大體上，如果每戶有100平米房子的話，到2020年我們將有接近300億平米的住宅。現(xiàn)在我們有180多億的房子。在未來我們可能還要拆除20多億的房子，我們?cè)诔擎?zhèn)化的發(fā)展過程中，現(xiàn)在還有農(nóng)村的地區(qū)也會(huì)帶著房子進(jìn)城市。經(jīng)過這一系列調(diào)整以后，到那時(shí)候市場(chǎng)上出現(xiàn)的自然的空置。

    人口普查對(duì)建陶行業(yè)的發(fā)展有何知道作用呢？劉教授認(rèn)為：隨著城鎮(zhèn)化和城市化建設(shè)的不斷提升，對(duì)建筑空間的需求也是非常穩(wěn)定的。同時(shí)，這種分析也應(yīng)該映射到其他的行業(yè)。 “ 我們實(shí)際上不光是房地產(chǎn)行業(yè)，大家希望本行業(yè)有一個(gè)比較穩(wěn)定的環(huán)境。在座的各位希望讓市場(chǎng)盡可能的保持穩(wěn)定，這樣對(duì)未來有一個(gè)短期、中期和長期的預(yù)測(cè)?，F(xiàn)在我們也在花很多的時(shí)間在研究和探索穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)的長效機(jī)制。主要是從土地供應(yīng)制度、房地產(chǎn)金融制度、房地產(chǎn)稅收制度、住房制度四個(gè)方面在探索，什么樣的情況下，現(xiàn)在為什么大家都急著買房呢，不管是暫時(shí)需要不需要，都急著要買。所以本來一些政策，我們預(yù)期會(huì)把房價(jià)往下推，結(jié)果市場(chǎng)反映的結(jié)果是價(jià)格更高了。因?yàn)榇蠹叶紦?dān)心了。我們的住房政策沒有給每一位老百姓一個(gè)信心的渠道，這個(gè)制度還沒有建立起來。包括稅收制度也是這樣的。我們每一次調(diào)控都是占用稅收的手段，希望讓市場(chǎng)來穩(wěn)定。這里面我們發(fā)現(xiàn)你是這邊做了，另外一個(gè)地方又出了問題，整個(gè)的不是一個(gè)完整的體系。大部分我們的政策的調(diào)整都是基于短期的需要，而不是長期的穩(wěn)定發(fā)展的角度出發(fā)的。”他解釋道。

    最后，他提出了對(duì)建陶行業(yè)的期望：我們通過房地產(chǎn)行業(yè)的長效機(jī)制的研究也能夠促進(jìn)穩(wěn)定，對(duì)陶瓷行業(yè)也會(huì)漸漸的受益。對(duì)于陶瓷行業(yè)，建筑陶瓷是其中的一個(gè)方面，但是實(shí)際上它所面對(duì)的領(lǐng)域遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過建筑陶瓷這樣的范圍。如果跟房地產(chǎn)綁得太近了，可能會(huì)受到這個(gè)行業(yè)的波動(dòng)的影響。我們這個(gè)行業(yè)可能要研究、尋找自己行業(yè)的規(guī)律，哪些東西是我們最基本的，哪些是可以讓它承擔(dān)一定風(fēng)險(xiǎn)的。然后我是不是沿著這個(gè)產(chǎn)業(yè)鏈進(jìn)入到房地產(chǎn)行業(yè)，因?yàn)榉康禺a(chǎn)行業(yè)有它自己的發(fā)展規(guī)律。我覺得和一些房地產(chǎn)行業(yè)的企業(yè)形成戰(zhàn)略的合作伙伴可能對(duì)我們這個(gè)行業(yè)的發(fā)展會(huì)有幫助。