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    移民數(shù)額增長(zhǎng)將拉大2014年房地產(chǎn)需求

　　德國(guó)政府智庫(kù)慕尼黑經(jīng)濟(jì)研究所(IFO) 24日公布數(shù)據(jù)顯示，德國(guó)IFO商業(yè)景氣指數(shù)繼續(xù)走高，優(yōu)于此前市場(chǎng)預(yù)期，這預(yù)示著德國(guó)經(jīng)濟(jì)將于今年加速?gòu)?fù)蘇。預(yù)計(jì)2014年的整體經(jīng)濟(jì)將有1.5%至2.0%的增長(zhǎng)，而基于德國(guó)整體的經(jīng)濟(jì)發(fā)展，2014年德國(guó)建筑業(yè)前景亦十分可觀。德國(guó)2月IFO商業(yè)景氣指數(shù)為111.3，創(chuàng)2011年7月以來(lái)最高水平，市場(chǎng)預(yù)期指數(shù)為110.6;商業(yè)現(xiàn)況指數(shù)為114.4，市場(chǎng)預(yù)期指數(shù)為112.8;商業(yè)預(yù)期指數(shù)為108.3，市場(chǎng)預(yù)期指數(shù)為108.2。

　　“目前的經(jīng)營(yíng)狀況已經(jīng)比一個(gè)月前有了顯著的改善。雖然未來(lái)的發(fā)展仍然會(huì)有一些阻力，但是依舊比較樂觀。”德國(guó)經(jīng)濟(jì)部相關(guān)官員聲稱，“德國(guó)經(jīng)濟(jì)處在一個(gè)不穩(wěn)定的天氣模式中。”

　　瓷磚產(chǎn)量降低2.9%

　　根據(jù)德國(guó)聯(lián)邦統(tǒng)計(jì)局的初步統(tǒng)計(jì)結(jié)果，2013年德國(guó)的地板類產(chǎn)品產(chǎn)值達(dá)36.65億歐元，包括陶瓷磚、木地板、地毯以及合成材料地板(如圖一：2005-2013年德國(guó)地板類產(chǎn)品產(chǎn)值)。與2012年的地板類產(chǎn)品產(chǎn)值36.24億歐元相比，2013年同比增長(zhǎng)1.1%，是自2007年(35.86億歐元)以來(lái)的最高值。據(jù)了解，2013年地板類產(chǎn)品產(chǎn)量的增長(zhǎng)主要來(lái)源于合成材料地板的制造，合成材料地板鋪裝較2012年同期增長(zhǎng)11.6%，木材生產(chǎn)數(shù)量降低0.2%，地毯降低0.9%，陶瓷降低2.9%。然而，從總量來(lái)看，占到2013年產(chǎn)量半數(shù)以上的類別仍然為木地板。合成材料地板鋪裝比重增加至17%，與2013年地毯所占比例(18%)相似，占比例最少的陶瓷磚產(chǎn)品約占14%(如圖二：2005-2013年德國(guó)地板類產(chǎn)品產(chǎn)值同比比率表)。

　　回顧2012年，德國(guó)地板類產(chǎn)品產(chǎn)值達(dá)到36.43億歐元，與2011年相比，同比增長(zhǎng)2.3%。木地板的產(chǎn)值大約占2012年總產(chǎn)值的一半(50.7%)，地毯占到18.8%，合成材料15.7%，陶瓷與之相似，占比14.8%。與2005年數(shù)據(jù)相比，合成材料地板上漲45.2%，木地板增加38.6%，陶瓷磚上升7.3%。相比之下，地毯的產(chǎn)值自2005年以來(lái)下降了21.8%。

2005-2013年德國(guó)地板類產(chǎn)品產(chǎn)值

    2013年建筑業(yè)增長(zhǎng)1.9%

　　因?yàn)槟壳暗聡?guó)整體經(jīng)濟(jì)情況處于較高水平，相比之下，德國(guó)建筑業(yè)的商業(yè)景氣指數(shù)則略低。但是，樂觀考慮，未來(lái)六個(gè)月的建筑行業(yè)發(fā)展情況將有所緩和。“毫無(wú)疑問(wèn)，2013年是德國(guó)建筑業(yè)的成長(zhǎng)年。”西麥斯公司(Cementos Mexicanos S.A.，1906年創(chuàng)建于墨西哥，是一家跨國(guó)建筑材料公司，世界排名第三的外向型水泥生產(chǎn)集團(tuán))的首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家漢斯·施密徳說(shuō)。雖然12月的溫和氣候助力了2013年的建筑發(fā)展，但是總體并沒有達(dá)到年度預(yù)期。建筑業(yè)因?yàn)?月份的低迷天氣受挫至今仍然沒有完全恢復(fù)。

　　據(jù)德國(guó)聯(lián)邦統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)顯示，經(jīng)通脹調(diào)整后，德國(guó)2013年建筑業(yè)增長(zhǎng)1.9%，2013年房地產(chǎn)總銷售額為966億歐元(折合人民幣約8106億元)，同比增長(zhǎng)3.0%;高層建筑需求增長(zhǎng)2.2%，地下工程增加1.7%;同時(shí)，2013年，德國(guó)有75.6萬(wàn)人次受雇于建筑和土木工程業(yè)，比2012年高出1.15萬(wàn)人次，同比增長(zhǎng)1.5%。2013年12月，德國(guó)建筑業(yè)訂單量在價(jià)格調(diào)整后同比增加12.2%。建筑及土木工程的需求分別增加了15.8%和9.7%。2012年12月的日均雇用人數(shù)有74.7萬(wàn)人，比2012年平均水平低1.0%。2013年12月的總成交額為96億歐元，同比增長(zhǎng)13.5%。

　　2014年住房需求缺口拉大

　　德國(guó)聯(lián)邦統(tǒng)計(jì)局月報(bào)2013年12月份刊曾稱，“預(yù)計(jì)2014年的凈移民數(shù)與2013年持平，這些移民使得德國(guó)對(duì)房屋的需求遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出了供應(yīng)。”

　　在德國(guó)大中城市和地區(qū)，住宅需求表現(xiàn)出繁榮的態(tài)勢(shì)。除了極為有利的融資條件(住房抵押貸款利率<3%)、較高的收入和穩(wěn)定的工作，移民也是促進(jìn)德國(guó)2013年房地產(chǎn)需求增長(zhǎng)的一大因素。自2010年以來(lái)，來(lái)自東歐的移民數(shù)量急劇上升，而在2008、2009年，德國(guó)的移民數(shù)為負(fù)值。因此，德國(guó)資產(chǎn)負(fù)債急劇增加。

　　“在這一點(diǎn)上，德國(guó)需要考慮人口老齡化和養(yǎng)老金移民以彌合差距。聯(lián)邦、州和地方政府在其中應(yīng)該起到促進(jìn)遷移的作用，而非插足住房供應(yīng)這個(gè)領(lǐng)域。”漢斯·施密徳分析說(shuō)，“住房供應(yīng)并不充足的情況下，應(yīng)該強(qiáng)烈呼吁政府出臺(tái)政策，特別是應(yīng)該及時(shí)報(bào)道樓市情況，促進(jìn)樓市建設(shè)。建筑地塊的短缺將不可避免地導(dǎo)致收費(fèi)過(guò)高、租金和樓價(jià)受影響，德國(guó)移民申請(qǐng)使住房日益稀缺，可能會(huì)導(dǎo)致社會(huì)局勢(shì)緊張以及仇外心理。”

　　盡管德國(guó)房地產(chǎn)有三年的增長(zhǎng)，但在落成量計(jì)算在內(nèi)的情況下，2013年房屋建成量只有23萬(wàn)戶。更新?lián)Q代是住房需求增長(zhǎng)的另一重要原因。德國(guó)的房屋年均替換率達(dá)到了0.3%，并且隨著4130萬(wàn)套住房的完工，2014年將有12萬(wàn)套公寓被替換掉。鑒于目前移民數(shù)量增加和強(qiáng)烈的住房更換需求，在短期內(nèi)每年將建成超過(guò)30萬(wàn)套公寓來(lái)化解供需不平衡的瓶頸，德國(guó)已經(jīng)形成了建設(shè)熱潮，2013年房屋落成量仍然遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于需求，在需求缺口越來(lái)越大的情況下，加速房屋建設(shè)是當(dāng)務(wù)之急。（記者 石雪）