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    今年以來，樓市的“兩極分化”現象愈發(fā)明顯。北上廣深等一線城市房價上漲趨勢明顯，而營口、常州等三四線城市頻頻爆出“鬼城”的消息。業(yè)內人士指出，三四線城市的風險正在放大，政府需警惕，并應該采取相應的措施來防止泡沫破滅。

    從營口的實地調查情況來看，這樣的城市具備以下幾個特點：都位于一線城市或省會的周邊;發(fā)展經濟，增加GDP的愿望強烈;屬于人口流出地，房地產需求有限。

    自2006年營口市被納入遼寧“五點一線”沿海經濟帶后，營口的GDP增速一直排名省內第一。由于處在沈陽和大連之間，在沿海開發(fā)的過程中，營口就順理成章地承接沈陽和大連的部分產業(yè)轉移。營口官方稱，要在“十二五”末爭取成為百萬級人口的大城市。目前，營口市常住人口約70萬人。

    正是在這一目標的激勵下，營口市加大了基礎設施建設和招商引資力度。造城運動隨即拉開大幕。

    當地政府依然沿用了城市建設的老辦法：房地產開發(fā)。2009年1月1日起實行《營口站前區(qū)加快房地產業(yè)發(fā)展的若干政策》中顯示，在營口市站前區(qū)注冊納稅的房地產業(yè)項目和企業(yè)，對含有公益性建設的房地產開發(fā)項目，經審核后給予項目貸款貼息。而且，2009年年中還出臺了外地人購房的優(yōu)惠政策：購房送戶口;給予在沿海產業(yè)基地就業(yè)的人員醫(yī)療、教育等優(yōu)先支持等。

    在這些政策的“誘惑”下，營口的房地產開發(fā)開始放量。據當地媒體報道，2007年至2009年，營口商品房施工量開始飛速增長。2009年、2010年兩年施工面積增幅更出現明顯放大，累計商品房施工面積高達3014萬平方米。

    江蘇常州也有類似的情況。常州靠近上海、蘇州，但在蘇南的幾大城市中經濟排名靠后。由于地理位置的優(yōu)勢，常州的房地產建設的目標一度是吸引在上海和蘇州、無錫等城市工作的人來居住和投資。但常州在吸引人才和經濟發(fā)展方面先天不足，愿意來此處買房的人不多，從而導致開發(fā)商庫存嚴重。

    上海易居房地產研究院副院長楊紅旭認為，一些三線城市的房地產最大的矛盾是沒有與一線城市比肩的工業(yè)和服務業(yè)，入住人群找不到合適的工作，或者與一線城市的工作有顯著落差。“留不住外地人，本地人的需求又有限，導致三線城市房地產市場嚴重供大于求，從而出現媒體所說的空城。”

    在CRIC(克而瑞研究中心)2012年發(fā)布的中國城市發(fā)展前景與風險排行榜報告指出，部分三線城市的樓市盲目跟風一二線城市，它們未來的風險正集中展現。

    的確，今年的房地產市場開始呈現“兩極分化”現象，一線城市房價繼續(xù)走高，需求旺盛，但部分三線城市樓市萎靡、滯銷嚴重越來越凸顯。

    曾經被一線房企視為“新大陸”的三四線城市，也開始遭到“拋棄”。克而瑞研究中心品牌總監(jiān)黃章林指出，萬科、保利、恒大等企業(yè)自2012年就逐漸離開了三線城市，今年重新回到一二線城市。

    因此，三四線城市的政府必須警惕樓市風險，下大力氣消化庫存成為當務之急。如果一味地認為新一輪城鎮(zhèn)化能化解目前的風險，恐怕是自欺欺人，最后埋單的是當地的經濟和老百姓。