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    近日在上?？葱呛瀑Y本開(kāi)發(fā)的星光耀地產(chǎn)項(xiàng)目。售樓處一派火爆，400多套房子已經(jīng)被預(yù)訂一空。一線城市的火爆和三四線的低迷形成鮮明反襯。無(wú)疑，中國(guó)房地產(chǎn)正在經(jīng)歷大考。不過(guò)這次沒(méi)有用行政控房手段，而是采用貨幣擠壓手段。從三季度開(kāi)始，房貸收緊的消息從各地傳來(lái)，除了銀行慎貸，擠提公積金現(xiàn)象在一些城市蔓延。

    今年前三季度社會(huì)融資規(guī)模為13.96萬(wàn)億元，比上年同期增加2.24萬(wàn)億元。在8月的社會(huì)融資總量上升到1.57萬(wàn)億的新高之后，9月社會(huì)融資規(guī)模回落至1.4萬(wàn)億元，分別比上月和上年同期減少1784億元和2413億元。住戶貸款增加3.07萬(wàn)億元，其中，短期貸款增加1.27萬(wàn)億元，中長(zhǎng)期貸款增加1.80萬(wàn)億元；如果把大多數(shù)中長(zhǎng)期貸款視作房貸，那么經(jīng)過(guò)預(yù)售等杠桿化手段之后，有超過(guò)2萬(wàn)億的資金進(jìn)入了房地產(chǎn)市場(chǎng)。

    個(gè)人房貸以及社會(huì)融資是房地產(chǎn)的兩大貨幣支柱，一旦支柱傾斜，房地產(chǎn)未來(lái)如何難以預(yù)料。在房貸利率上升的背景下，中國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格還在上升，迎來(lái)了歷史上含金量最高的十一黃金周。搜房網(wǎng)的數(shù)據(jù)顯示，黃金周期間40個(gè)大中城市住房成交量同比增長(zhǎng)54%，其中北京同比飆升85%、上海同比增長(zhǎng)39%；北京新房平均售價(jià)同比上漲21%、上海同比上漲37%。一些二線城市成交量也十分火爆。目前房地產(chǎn)貨幣大考尚未結(jié)束，無(wú)法判斷此輪房貸收縮是否會(huì)終結(jié)于明年一季度?？梢钥隙ǖ氖?，如果房貸收緊而房地產(chǎn)價(jià)格繼續(xù)上升，說(shuō)明中國(guó)的房地產(chǎn)有堅(jiān)實(shí)的剛需與投資基礎(chǔ)，民間資金量足以支撐目前的房地產(chǎn)價(jià)格。如果房地產(chǎn)價(jià)格出現(xiàn)下挫，則中國(guó)的房地產(chǎn)泡沫已經(jīng)在頭頂搖搖欲墜。

    誰(shuí)也不知道中國(guó)民間到底有多少資金，因此沒(méi)有人知道這次貨幣大考需要多久才能測(cè)量出中國(guó)房地產(chǎn)的泡沫底線。到目前為止，此次貨幣考驗(yàn)得出的初步結(jié)論是，這些資金仍然把房地產(chǎn)作為最主要的投資配置，而民間資金量之大可能超過(guò)我們的想象。中國(guó)房地產(chǎn)有泡沫，程度可能被夸大。

    近一段時(shí)間房?jī)r(jià)熱竄與政策冷對(duì)有點(diǎn)不符合市場(chǎng)人士的慣有邏輯，但是，有一種聲音認(rèn)為，決策層之所以按兵不動(dòng)，主要原因在思考合適的時(shí)機(jī)來(lái)個(gè)釜底抽薪，從根本上遏制樓市過(guò)熱與過(guò)冷的邏輯循環(huán)。估計(jì)三中全會(huì)后，樓市調(diào)控措施會(huì)采釜底抽薪之法，改革集中在土地、稅收及體制方面。導(dǎo)致中國(guó)樓市過(guò)熱的一個(gè)最重要的因素是投機(jī)，投機(jī)放大了樓市的稀缺性，從而制造了樓市一輪又一輪的暴漲，所以，無(wú)論宏觀調(diào)控政策具體怎么操作，其所指向的目標(biāo)就是樓市投機(jī)行為。

    限購(gòu)就曾打蛇不成反被咬，它是一種行政手段，用外在的強(qiáng)制來(lái)限制投機(jī)。這一手段遭致廣泛的非議，特別是誤傷了剛性需求和改善性需求。因此，在房?jī)r(jià)上漲背景下，限購(gòu)政策如同筑堤壩，一旦放開(kāi)就會(huì)導(dǎo)致河水泛濫，副作用非常大。鑒于此，有人提議用房產(chǎn)稅、征收遺產(chǎn)稅或者限賣的手段來(lái)遏制投機(jī)，其射擊目標(biāo)仍然是遏制投機(jī)性需求。

    在房?jī)r(jià)上漲的背景下，投機(jī)性需求會(huì)繞過(guò)各種防線，使得調(diào)控目標(biāo)失效，可能都會(huì)被蛇咬。就房產(chǎn)稅來(lái)說(shuō)，如果房?jī)r(jià)上漲的幅度超過(guò)了投機(jī)者所支付的房產(chǎn)稅的增量成本，不但遏制不了房?jī)r(jià)，反而因?yàn)槌杀就苿?dòng)導(dǎo)致房?jī)r(jià)展開(kāi)新一輪上漲。泡沫放大時(shí)房產(chǎn)稅助漲，泡沫破裂時(shí)因?yàn)槌杀敬笤鏊侵?，因此，房產(chǎn)稅承擔(dān)不了穩(wěn)定樓市的功效。香港分析者認(rèn)為，涉及房地產(chǎn)領(lǐng)域的包括土地制度改革、房產(chǎn)稅改革、地方稅收改革等，這些改革都是要相互配合才能成功，這正是為何中央暫時(shí)對(duì)樓市按兵不動(dòng)的主要原因。事實(shí)上，房地產(chǎn)調(diào)控是一項(xiàng)系統(tǒng)工程，但從當(dāng)前實(shí)際情況來(lái)看，土地制度改革因?yàn)樯婕暗缴鐣?huì)穩(wěn)定很難有實(shí)質(zhì)性突破，因?yàn)闆Q策層要考慮經(jīng)濟(jì)利益，還要考慮社會(huì)安定因素。

    房產(chǎn)稅改革也因?yàn)槠涔πШ屠婕m纏，很難真正發(fā)揮遏制房?jī)r(jià)上漲的作用，地方稅多了，并不意味著地方政府愿意放棄土地財(cái)政這一塊肥肉。因此，不能對(duì)于政策功效過(guò)于樂(lè)觀。我們也曾經(jīng)呼吁有條件地讓小產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)正，然而，在現(xiàn)實(shí)中小產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)正牽涉到了太多的利益牽絆，就像被一張大網(wǎng)網(wǎng)住一樣，使得這些改進(jìn)難以伸展。實(shí)際上，小產(chǎn)權(quán)房也為供不應(yīng)求的房地產(chǎn)市場(chǎng)做出了貢獻(xiàn)，在廉租房和經(jīng)濟(jì)適用房曾經(jīng)沒(méi)能得以擴(kuò)展之際，這些小產(chǎn)權(quán)房從放大供給角度平衡了房地產(chǎn)市場(chǎng)。小產(chǎn)權(quán)房是中國(guó)特色的房產(chǎn)，實(shí)際上是緩解城市住房壓力非常好的辦法。

    三中全會(huì)會(huì)采取釜底抽薪辦法來(lái)休克房地產(chǎn)市場(chǎng)，可能性雖有但不大，不過(guò)有一點(diǎn)是非常可能的，即三中全會(huì)很可能會(huì)給房地產(chǎn)調(diào)控一個(gè)明確說(shuō)法，會(huì)挑出一系列的措施迎擊到處暴漲的樓市。房?jī)r(jià)亂竄對(duì)樓市不利，房?jī)r(jià)暴跌更是殃及大部分人，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)，才能穩(wěn)住中國(guó)經(jīng)濟(jì)。